Charges de copropriété

L'enquête nationale sur les charges de copropriété de la CNAB (Confédération Nationale des Administrateurs de Biens) fait état d'une hausse de 5,7% en 2006.

Il est important de noter que les charges liées aux honoraires des syndics ne représentent que que 8,9 % de l'ensemble.

Enquête de la CNAB : http://www.immocnab.com/docs/charges2006/CHARGES2006-resume.pdf

Grenelle de l'environnement

Dans les premières mesures annoncées :

Les programmes immobiliers neufs devraient , à compter de 2012, être construits en basse consommation : 50 kwh / m² / an.

Dans l'ancien, l'Etat mettrait en place des "mécanismes incitatifs puissants" sous formes de prêts et de crédits d'impôts afin d'encourager les rénovations thermiques.

Ascenseurs

Le site internet de l'ARC (Association des Responsables de Copropriétés : www.unarc.asso.fr) annonce en date du 26 septembre 2007 le report de la date limite de la première phase de mise aux normes des ascenseurs. Initialement prévue pour le 03 juillet 2008, la date limite serait repoussée de deux ans et demi.

Il devient donc urgent de ne pas se précipiter et de bien étudier les devis présentés (lorsqu'il y en a plusieurs...).

Les syndics à la une

Je vous laisse découvrir cette petite dépêche :

Les syndics de copropriétés accusés de pratiques illégales
2007-10-24 21:20:25PARIS (AFP)
© AFP

Les syndics de copropriétés, déjà mis en cause par les services de répression des fraudes, sont très sévèrement épinglés dans le dernier numéro du mensuel 60 millions de consommateurs qui les accuse de pratiques illégales et d'opacité
L'Institut national de la consommation (INC) consacre douze pages dans le numéro de novembre de 60 millions de consommateurs à ce sujet, sous le titre "Syndics: le ras-le-bol des propriétaires".
Non seulement "les syndics prennent les copropriétaires uniquement pour des vaches à lait", accuse la revue, mais encore "ils les prennent pour des imbéciles". "Le copropriétaire est une tirelire qu'il convient d'alléger le plus possible", insiste-t-elle.
Sur 100 contrats de syndics épluchés par les juristes du mensuel, 96 d'entre eux révèlent "des clauses abusives, des prestations indûment facturées ou des tarifs exorbitants".
Tout ou presque est prétexte à facturation de la part des syndics: frais de mutation, archivage, commission sur les travaux, les sinistres, actualisation des dossiers, assistance téléphonique, le plus souvent dans l'illégalité et dans la plus grande opacité, ce qui permet d'éviter les questions des copropriétaires.
Sur quatre pages, le journal publie un "palmarès des abus les plus scandaleux", en donnant notamment en exemple les tarifs de trois prestations largement surpayées.
Ainsi, des audits d'ascenseur sont facturés 1.200 euros par le cabinet Loiselet, alors que la prestation peut se négocier autour de 750 euros. Un diagnostic termites est facturé 758 euros par Gestrim Lamy, alors qu'il se négocie autour de 130 euros. Sans parler des frais de télécopie qui reviennent à 0,08 euro l'unité et sont facturés 0,30 euro.
"Il existe des syndics corrects", tempèrent les auteurs de l'enquête, "mais ils sont très minoritaires et ne sont pas à l'abri du rachat par un confrère moins scrupuleux".
Conscients de cette situation, les organismes syndicaux redoublent de déclarations pour assurer qu'ils prennent en compte ces critiques.
Officiellement, ils annoncent la signature de conventions. Plus discrètement, ils exhortent leurs adhérents à remettre de l'ordre dans leurs pratiques dans les plus brefs délais.
Avant l'été, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) avait déjà publié une "enquête spécifique" qui révélait le malaise dans cette profession, à la suite du contrôle de 250 syndics, représentant 12.000 copropriétés dans 44 départements.
Elle mettait en évidence "des tendances négatives pour le consommateur", avec une multiplication du nombre de prestations facturées hors forfait de gestion courante, le maintien dans les contrats de certaines clauses abusives, ou encore une mise en concurrence trop rare des entreprises pour des travaux.
Début octobre, le secrétaire d'Etat à la Consommation, Luc Chatel, a donné six mois à la profession pour appliquer des règles de transparence énoncées dans un avis du Conseil national de la consommation (CNC). Faute de quoi, "au 1er avril 2008, un arrêté du ministère sera publié" pour mettre en oeuvre ces mesures, a-t-il averti.
Les syndics devront notamment faire apparaître clairement, d'une part, les dépenses comprises dans leur forfait annuel et, d'autre part, les prestations facturées. Une liste des prestations obligatoires a également été établie, permettant de comparer les tarifs des différents syndics.
© AFP.

Prix de l'énergie

Il s'agit de comparer ce qui peut être comparable. Nous allons donc comparer les prix au Kwh.

Prix de l'énergie :
fuel : environ 7 cts
gaz : environ 4,1 cts
électricité : entre 4,45 et 47,02 cts (moyenne : 10,5 cts)
bois : 3,3 cts

Prix suivant le rendement : environ 10 cts pour le fioul et environ 8 cts pour le gaz

Nous avons indiqué pour le gaz et le fioul le prix suivant le rendement car il existe de la perte pendant le stockage ou encore pendant la combustion (10% du gaz étant de l'eau par exemple...).

Le bois s'avère être l'énergie la moins chère, néanmoins, sont prix risque d'augmenter rapidement les stocks s'amenuisant.

Au delà du prix, le choix de l'énergie est avant tout une question de sensation et de confort... le ressenti de la chaleur diffusée n'étant pas la même pour tous.

Crédits d'impots

Voici un petit rappel des crédits d'impôts concernant les énergies renouvelables :

Pour un immeuble achevé depuis plus de deux ans, payées entre le l er janvier 2005 et le 31 décembre 2009, pour :

- l'acquisition de chaudières à basse température (crédit d'impôt de 15% de la dépense) ;
- l'acquisition de chaudières à condensation (crédit d'impôt de 25% de la dépense - à compter du 1er janvier 2006, ce taux est porté à 40 % pour les dépenses concernent un logement achevé avant le l er janvier 1977
- l'acquisition de matériaux d'isolation thermique et d'appareils de régulation de chauffage.

Au coût des équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable ou des pompes à chaleur dont la finalité essentielle est la production de chaleur (crédit d'impôt de 40% de la dépense et 50% à compter du 1 er janvier 2006) :

- payés entre le l er janvier 2005 et le 31 décembre 2009 dans le cadre de travaux réalisés dans un logement achevé ;
- intégrés à un logement acquis neuf entre le l er janvier 2005 et le 31 décembre 2009 ;
- intégrés à un logement acquis en l'état futur d'achèvement ou que le contribuable fait construire, achevé entre le l er janvier 2005 et le 31 décembre 2009.

Depuis le 1 er janvier 2006, un autre poste de dépenses ouvre droit à un crédit d'impôt : il s'agit du coût des équipements de raccordement à un réseau de chaleur, alimenté majoritairement par des énergies renouvelables ou par une installation de cogénération (crédit d'impôt de 25% de la dépense) :
- payés entre le l er janvier 2006 et le 31 décembre 2009 dans le cadre de travaux réalisés dans un logement achevé ;
- intégrés à un logement acquis neuf entre le l er janvier 2006 et le 31 décembre 2009 ;
- intégrés à un logement acquis en l'état futur d'achèvement ou que le contribuable fait construire, achevé entre le l er janvier 2006 et le 31 décembre 2009.

Diagnostic amiante

En vertu du décret du 07 février 1996, obligation est faite de procéder à un diagnostic amiante pour tout immeuble bâti (peu importe l'affectation) dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997.

Ce constat doit être effectué conformément au décret du 03 mai 2002. Les diagnostics effectués avant le 1er septembre 2002 ne sont donc pas valables.

Les diagnostiqueurs doivent répondre aux exigences d'assurances, de qualifications (par certification) et d'indépendance. A défaut de remplir ces conditions, le diagnostiqueur risque des sanctions pénales, tout comme celui qui aurait fait appel à ses services en connaissance de cause.

Si dans le cadre d'une vente, aucun constat n'a été effectué, l'acheteur peut attaquer le vendeur pour vice caché. En cas de mauvais diagnostic, l'acheteur ne pourra se retourner que contre l'organisme ayant réalisé ce diagnostic.

Durée de mandat

Il n'existe pas de minimum dans la durée de mandat de votre syndic. Par contre la Loi a prévu que le syndic remette son mandat en jeu au maximum tous les trois ans. Le mandat est donc renouvelable.

Préférez le mandat d'un an, cela évitera que votre syndic ait la fâcheuse envie de ce reposer sur ces lauriers...

Ces dispositions sont aussi valable pour le mandat du conseil syndical.

Ordre du jour

Conformément à l'article 10 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il est donné la possibilité a tous et sans frais d'ajouter une question à poser à l'ordre du jour d'une assemblée générale ordinaire. Le syndic n'a pas à juger le bien fondé de la question et est obligé de l'inscrire à l'ordre du jour. Si l'assemblée est déjà convoquée, envoyée ou bien même imprimée, le syndic peut repoussé l'examen de la question à l'assemblée générale suivante. Par manque de temps, le syndic pourra vous réclamer que vous lui fournissiez devis et formulation de la question.

Il vous est donc conseillé d'envoyer votre question sous forme de résolution avec devis en annexe si besoin et par courrier recommandé (le syndic n'est pas tenu de prendre en compte un courrier simple).

Enfin, sachez que vous avez la possibilité de faire inscrire autant de question que vous le souhaité.

La désignation du Conseil Syndical

Le conseil syndical est désigné pendant l'assemblée générale par l'ensemble des copropriétaires à la majorité de l'article 25. Dans le cas où la majorité absolue n'est pas atteinte mais qu'au moins 1/3 des voix est pour, alors un deuxième vote à la majorité simple (de l'article 24) est immédiatement possible.

L'assemblée désigne de préférence un nombre de conseillers syndicaux en rapport avec la taille de la copropriété. Il est tout à fait inutile de désigner tout le monde dans une toute petite copropriété et a contrario de ne pas être que trois ou quatre pour un immeuble de plus de 60 ou 80 lots. Cela permet de mieux représenter les entrées, les types de copropriétaires (occupants, bailleurs...) et d'éviter une mise en cause de la part des autres copropriétaires en cas de décision controversée.

Il nous semble important de vous conseiller de toujours disposer d'un conseil syndical dont le nombre total des membres est impair. En effet, en cas de décision à prendre dans l'urgence, une majorité pourra se dégager tout de suite.

Le(a) président(e) est désigné(e) par ses pairs, au sein du conseil. Si cette désignation n'est pas faite lors de l'assemblée générale, il convient d'en informer le syndic.

Pouvoirs

Il est possible pour toute personne de disposer de plusieurs pouvoirs en assemblée générale. Toutefois, les textes législatifs ont prévu une limite afin qu'une personne ne prenne pas toutes les décisions à elle seule. Ainsi, il est interdit d'avoir en sa possession plus de trois pouvoirs. Dans le cas contraire, le total des pouvoirs (plus les voix de la personne en question) ne doit pas dépasser plus de 5% du total des voix du syndicat des copropriétaires.

Appels de charges

Votre appel de charges trimestriel correspond au quart de votre quote part annuelle du budget prévisionnel adopté par l'assemblée générale.

Nous vous rappelons que les charges sont payables d'avance le 1er de chaque trimestre d'après l'article 14-1.

Parabole

Nous vous rappelons que l'on ne peut pas vous interdire la pose d'une parabole. En revanche il est important de savoir que toute pose de parabole doit au préalable faire l'objet d'une autorisation d'assemblée générale. L'assemblée a le pouvoir de vous imposer le lieu de pose, qui devra se faire par une entreprise agrée. A défaut d'autorisation, le démontage de l'installation peut vous être imposé.

Nous vous conseillons de faire une demande préalable en assemblée générale et de produire les qualifications de l'entreprise choisie, copie de son attestation d'assurance (surtout en cas de pose sur une toiture terrasse) et copie de la facture.

Tabac

En application du décrêt du 15 novembre 2006, il est strictement interdit de fumer dans les parties communes des immeubles, du moment que celles-ci sont couvertes et fermées. En effet, ce sont des parties à usages collectifs où de plus interviennent différents corps de métiers dans le cadre de leur travail : concierge, postier, entreprises missionnées par le syndic...

Plus d'info sur la vie quotidienne et le tabac sur http://www.tabac.gouv.fr/

Les décisions en AG à l'unanimité

Certaines décisions en assemblée générale nécessitent l'unanimité de tous les copropriétaires :

- Imposer à un copropriétaires la modification de ses parties privatives ou la façon dont il en jouit.

- L'ajout de nouveaux bâtiments ou la surélévation de l'existant par le syndicat des copropriétaires.

- L'aliénation de parties communes.

- La fermeture définitive d'une porte d'accès au bâtiment.

- La modification de la répartition des charges en les copropriétaires sauf si c'est du au fait d'une vente, d'un achat ou de travaux décidés en AG.

Les décisions à l'unanimité sont pratiquement impossibles à prendre : il manque toujours un copropriétaire ou il y en à un qui n'est pas d'accord avec la décision prise.

La Loi SAE

Le décret n°2004-964 du 09 septembre 2004, découlant de la Loi Urbanisme et Habitat du 2 juillet 2003, précise la mise en application de la Loi en matière de sécurité des ascenseurs en France.

Celle-ci se décompose en trois parties :
1- La mise aux normes proprement dite avec 17 points de contrôle (retenus par les pouvoirs publics sur recommandation de l'AFNOR, l'Association Française de Normalisation). Ces 17 points de mises aux normes sont à réaliser en trois phases successives : 03 juillet 2008, 2013 et 2018.
2- Contrats de maintenance avec obligations minimales : temps maximum d'intervention, assistance 24/24...
3- Obligation de surveillance par contrôle technique des installations et du respect des normes tous les cinq ans.

La Loi permettra, au delà tout d'abord d'optimiser la sécurité des usagers et des intervenants, de moderniser un parc relativement ancien : plus de 50% des ascenseurs datent d'avant 1980.
Elle permet aussi de donner du travail aux ascensoristes pour plus de 10 ans... Alors, n'oubliez jamais de vous assurer que les travaux entrepris sont nécessaires au regard de la Loi, à l'aide d'un bureau de contrôle si il le faut.

Assurez vous d'un prix en rapport avec le travail fournit et non en rapport avec l'euphorie de l'abondance de travail pour les ascensoristes. Ce contrôle des prix n'est pas évident étant donné la surcharge de travail pour les ascensoristes. En effet, la loi imposant que les ascensoristes doivent établir un devis pour chaque ascenseur dont ils assurent l'entretien, il leur reste peu de temps pour aller voir ce qui se passe dans le marché du voisin. Ils refusent dès lors nombres de propositions de travaux... et de devis.

Les 17 points de mises aux normes dans un prochain message...

Sécurité des Ascenseurs Existants (SAE)

Suite à différents accidents, qui ont particulièrement touchés l'opinion publique, le législateur a souhaité une mise aux normes de l'ensemble du parc des ascenseurs français ( hors ascenseurs norme CE). Nous développerons d'ici la fin de semaine prochaine l'historique de la Loi, son contenu et surtout, ce que cela implique pour les copropriété équipées d'un ascenseur.

Délai de convocation des assemblées générales ordinaires

Le delai de convocation des assemblées générales ordinaires passe de 15 à 21 jours à compter du 01 avril 2007 ! Cet allongement du délai est notamment du au fait que les copropriétaires résidant à l'étranger ne sont plus tenus d'avoir une adresse en France. Plus d'info sur cette actualité dans un prochain message...