Charges de copropriété

L'enquête nationale sur les charges de copropriété de la CNAB (Confédération Nationale des Administrateurs de Biens) fait état d'une hausse de 5,7% en 2006.

Il est important de noter que les charges liées aux honoraires des syndics ne représentent que que 8,9 % de l'ensemble.

Enquête de la CNAB : http://www.immocnab.com/docs/charges2006/CHARGES2006-resume.pdf

Les syndics à la une

Je vous laisse découvrir cette petite dépêche :

Les syndics de copropriétés accusés de pratiques illégales
2007-10-24 21:20:25PARIS (AFP)
© AFP

Les syndics de copropriétés, déjà mis en cause par les services de répression des fraudes, sont très sévèrement épinglés dans le dernier numéro du mensuel 60 millions de consommateurs qui les accuse de pratiques illégales et d'opacité
L'Institut national de la consommation (INC) consacre douze pages dans le numéro de novembre de 60 millions de consommateurs à ce sujet, sous le titre "Syndics: le ras-le-bol des propriétaires".
Non seulement "les syndics prennent les copropriétaires uniquement pour des vaches à lait", accuse la revue, mais encore "ils les prennent pour des imbéciles". "Le copropriétaire est une tirelire qu'il convient d'alléger le plus possible", insiste-t-elle.
Sur 100 contrats de syndics épluchés par les juristes du mensuel, 96 d'entre eux révèlent "des clauses abusives, des prestations indûment facturées ou des tarifs exorbitants".
Tout ou presque est prétexte à facturation de la part des syndics: frais de mutation, archivage, commission sur les travaux, les sinistres, actualisation des dossiers, assistance téléphonique, le plus souvent dans l'illégalité et dans la plus grande opacité, ce qui permet d'éviter les questions des copropriétaires.
Sur quatre pages, le journal publie un "palmarès des abus les plus scandaleux", en donnant notamment en exemple les tarifs de trois prestations largement surpayées.
Ainsi, des audits d'ascenseur sont facturés 1.200 euros par le cabinet Loiselet, alors que la prestation peut se négocier autour de 750 euros. Un diagnostic termites est facturé 758 euros par Gestrim Lamy, alors qu'il se négocie autour de 130 euros. Sans parler des frais de télécopie qui reviennent à 0,08 euro l'unité et sont facturés 0,30 euro.
"Il existe des syndics corrects", tempèrent les auteurs de l'enquête, "mais ils sont très minoritaires et ne sont pas à l'abri du rachat par un confrère moins scrupuleux".
Conscients de cette situation, les organismes syndicaux redoublent de déclarations pour assurer qu'ils prennent en compte ces critiques.
Officiellement, ils annoncent la signature de conventions. Plus discrètement, ils exhortent leurs adhérents à remettre de l'ordre dans leurs pratiques dans les plus brefs délais.
Avant l'été, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) avait déjà publié une "enquête spécifique" qui révélait le malaise dans cette profession, à la suite du contrôle de 250 syndics, représentant 12.000 copropriétés dans 44 départements.
Elle mettait en évidence "des tendances négatives pour le consommateur", avec une multiplication du nombre de prestations facturées hors forfait de gestion courante, le maintien dans les contrats de certaines clauses abusives, ou encore une mise en concurrence trop rare des entreprises pour des travaux.
Début octobre, le secrétaire d'Etat à la Consommation, Luc Chatel, a donné six mois à la profession pour appliquer des règles de transparence énoncées dans un avis du Conseil national de la consommation (CNC). Faute de quoi, "au 1er avril 2008, un arrêté du ministère sera publié" pour mettre en oeuvre ces mesures, a-t-il averti.
Les syndics devront notamment faire apparaître clairement, d'une part, les dépenses comprises dans leur forfait annuel et, d'autre part, les prestations facturées. Une liste des prestations obligatoires a également été établie, permettant de comparer les tarifs des différents syndics.
© AFP.

Durée de mandat

Il n'existe pas de minimum dans la durée de mandat de votre syndic. Par contre la Loi a prévu que le syndic remette son mandat en jeu au maximum tous les trois ans. Le mandat est donc renouvelable.

Préférez le mandat d'un an, cela évitera que votre syndic ait la fâcheuse envie de ce reposer sur ces lauriers...

Ces dispositions sont aussi valable pour le mandat du conseil syndical.

Ordre du jour

Conformément à l'article 10 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il est donné la possibilité a tous et sans frais d'ajouter une question à poser à l'ordre du jour d'une assemblée générale ordinaire. Le syndic n'a pas à juger le bien fondé de la question et est obligé de l'inscrire à l'ordre du jour. Si l'assemblée est déjà convoquée, envoyée ou bien même imprimée, le syndic peut repoussé l'examen de la question à l'assemblée générale suivante. Par manque de temps, le syndic pourra vous réclamer que vous lui fournissiez devis et formulation de la question.

Il vous est donc conseillé d'envoyer votre question sous forme de résolution avec devis en annexe si besoin et par courrier recommandé (le syndic n'est pas tenu de prendre en compte un courrier simple).

Enfin, sachez que vous avez la possibilité de faire inscrire autant de question que vous le souhaité.

La désignation du Conseil Syndical

Le conseil syndical est désigné pendant l'assemblée générale par l'ensemble des copropriétaires à la majorité de l'article 25. Dans le cas où la majorité absolue n'est pas atteinte mais qu'au moins 1/3 des voix est pour, alors un deuxième vote à la majorité simple (de l'article 24) est immédiatement possible.

L'assemblée désigne de préférence un nombre de conseillers syndicaux en rapport avec la taille de la copropriété. Il est tout à fait inutile de désigner tout le monde dans une toute petite copropriété et a contrario de ne pas être que trois ou quatre pour un immeuble de plus de 60 ou 80 lots. Cela permet de mieux représenter les entrées, les types de copropriétaires (occupants, bailleurs...) et d'éviter une mise en cause de la part des autres copropriétaires en cas de décision controversée.

Il nous semble important de vous conseiller de toujours disposer d'un conseil syndical dont le nombre total des membres est impair. En effet, en cas de décision à prendre dans l'urgence, une majorité pourra se dégager tout de suite.

Le(a) président(e) est désigné(e) par ses pairs, au sein du conseil. Si cette désignation n'est pas faite lors de l'assemblée générale, il convient d'en informer le syndic.